Keine Ferienwohnungen mehr in Berlin?

Darauf müssen sich Mieter und Vermieter jetzt einstellen.


verfasst von Johannes Jäger und veröffentlicht am 07.10.2016

 

Viele Menschen nutzen Webseiten wie Airbnb oder wimdu als Mieter oder auch als Vermieter. Doch einige deutsche Großstädte – darunter Köln, München, Berlin – verbieten dies weitgehend. Mittels teilweise strenger Sanktionierungsregime kann schon belangt werden, wer eine Wohnung über einschlägige Internetseiten anbietet.
Verbote von Ferienwohnungen sind seit einiger Zeit Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen, seien es Festsetzungen in Bauleitplänen (OVG Greifswald Beschlüsse vom 14.04.2015 – 3 M 86/14; vom 20.05.2015 – 3 M 92/14 u.a.) oder durch landes- und kommunalrechtliche Normen zum Zweckentfremdungsverbots, für das sich etwa die Bundeshauptstadt entschieden hat.

 

Das Beispiel des strengen Berliner Verbots

Dabei legt für Berlin § 1 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbotsverordnung nicht nur bestimmte – bei Touristen wie Mietern beliebte – Bezirke, sondern Berlin insgesamt als Wohnraumschutzzone fest und statuiert dazu ein sog. repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt für die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen. Genehmigungsfähig ist eine Ferienwohnung nur nach den engen Voraussetzungen aus § 3 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG), die im Hinblick auf das Tatbestandsmerkmal der überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen von der Berliner Senatsverwaltung wie folgt konkretisiert werden:

Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Herstellung von Ferienwohnungen aus Wohnraum i.S.v. § 3 Abs. 1, 2 ZwVbG ist z.B. in der Nähe der Charité zu bejahen, wo Angehörige länger liegende Patienten besuchen und nächtigen müssen.
 

Ein überwiegendes privates Interesse liegt nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 3 ZwVbG vor, wenn die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers bedroht ist, wenn etwa die Wohnung praktisch nur als Ferienwohnung vermietbar ist. Allerdings ist nach bisheriger Berliner Genehmigungspraxis ein solcher Fall nicht gegeben, wenn vom Antragsteller nur vorgebracht wird, durch Ferienwohnungen sei ein – wesentlich – höherer Mietzins zu erzielen als durch Wohnraumvermietung. Anders ist dies in der Nachbarschaft von Discos, wo aufgrund des Lärms Wohnen schlechthin unzumutbar ist und ein nur weit unter dem Marktüblichen liegender Mietzins verlangt werden kann.

 

Vermietung des eigenen Studentenzimmers verboten?

Besonders relevant für Studenten ist die Frage, ob die Untervermietung ihrer eigenen Wohnung künftig verboten sein wird:

Während des Auslandssemesters dürfte dies in den meisten Fällen kein Problem sein, wenn monatsweise oder länger vermietet wird. Denn die zentralen Voraussetzungen sind eine nach Art und Höhe wohnraumübliche Miete. Verboten ist eine Vermietung nach Tagen oder Wochen bei ortsunüblichem Mietzins.

Hinsichtlich der Vermietung der Wohnung an Kurzurlauber (man denke an große Events in der Stadt) gilt: Wer seine Wohnung zu mehr als der Hälfte weiterhin selbst benutzt, kann dies genehmigungsfrei machen. Wer die Wohnung in Gänze vermietet und dabei noch hotelähnliche Services anbietet, begeht eine Zweckentfremdung von Wohnraum.

 

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Durchsetzung des Verbots: Anonymes Meldesystem und 30 städtische Kontrolleure

Die Wohnraumszweckentfremdung wird als Ordnungswidrigkeit (Bußgelder von bis zu 100.000 €) verfolgt. Verwaltung und Politik in Berlin setzen hier auf die „Mitarbeit“ anderer Bürger, indem schon unerlaubt auf einschlägigen Internetseiten angebotene Wohnungen – anonym – auf einer Webseite gemeldet werden können. Die Berliner Bezirke beabsichtigen, bis zu 30 neue Vollzeitkräfte zur Überwachung des Ferienwohnungsmarktes einzustellen. Auch sollen Webseitenbetreiber zur Herausgabe der Daten von Wohnungsanbietern (Klarnamen usw.) gezwungen werden. 

 

VG Berlin bestätigt Verbot: zulässige Ferienwohnungen nur in Ausnahmefällen

Erst jüngst hat das VG Berlin in zwei Entscheidungen den Klägern eine Ausnahme vom Ferienwohnungsverbot zugebilligt (Urt. v. 9. August 2016 – VG 6 K 91.16, VG 6 K 151; VG 6 K 153.16), während es in zwei weiteren Fällen die Anträge als unbegründet zurückgewiesen hat (Urt. v. 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 u.a.).

Das Gericht bestätigte in allen vier Fällen die Verfassungsmäßigkeit der Normen. Die Berufsfreiheit aus Art. 12 I GG sei nicht verletzt, insofern gewerbliches Vermieten weiterhin möglich ist – nur eben nicht von als Wohnraum gewidmeter Fläche. Ebenso das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 I GG sieht das Gericht als nicht verletzt an, da sich aus diesem kein Anspruch auf das Erzielen eines höchsten Gewinns gestützt werden kann (vgl. oben zu § 3 Abs. 3 ZwVbG). Schließlich sei Art. 3 I GG nicht verletzt, da gewerbliche Ferienwohnnutzung wie sonstige berufliche Nutzung untersagt sei. Das Gericht setzte sich auch mit sozialstaatlichen Aspekten auseinander, etwa mit dem Mietspiegel und den hohen Mietpreisen bei Neubauten in vielen beliebten Vierteln Berlins.

Wichtig: In den beiden Ausnahmefällen, in denen die Eigentümer obsiegten, liegt keine primäre Nutzung als Ferienwohnung vor. Es sind selbst bewohnte Eigentumswohnungen, die nur bei beruflich bedingter Abwesenheit als Ferienwohnungen vermietet werden – und dies weniger als sechs Monate im Jahr. Weil die Wohnungen ansonsten leer stünden tritt durch Vermietung als Ferienwohnung auch kein Wohnraumverlust ein, sodass dem kein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht. Dagegen überwiegt das private Interesse, hier die wirtschaftlichen Existenz der Eigentümer, die ihre Wohnungen über Kredite finanzierten und daher auf die Mieteinnahmen aus ihrer Zweitwohnung angewiesen sind.

Zwar sind Motivation und Ziel (Schutz von Hotellerie und Wohnungsmietern) nachvollziehbar, etwas zweifelhaft erscheint das anonyme Meldesystem. Einstweilen bleibt nur, die Vermietung, ja schon die Inserierung einer Wohnung wohl zu überlegen.

 

Drei Entwicklungen bleiben abzuwarten: (1) möglicherweise eingelegte Berufung in den o.g. Entscheidungen, (2) die Berliner Verwaltungspraxis in der Sanktionierung angebotener Wohnungen und (3) der Willen der Gerichte, die Herausgabe von Nutzerdaten der einschlägigen Internetseiten anzuordnen.

 

Über den Autor

Johannes Jäger - Autor bei TalentRocket

Johannes Jäger

Johannes hat in Bonn, Lausanne und Würzburg Jura studiert. Nach dem ersten Staatsexamen promoviert er derzeit in Würzburg mit Forschungsaufenthalt in Exeter/UK und ist Rechtsreferendar in Frankfurt.

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