Real Estate! - Insiderwissen für Juristen

Herr Dr. Fabian Tross ist in München als Rechtsanwalt für den Bereich Immobilienwirtschaftsrecht tätig. Seit dem Jahre 2013 ist er Partner bei der Kanzleiboutique "LPA Deutschland" und berät auch internationale Mandanten. Im Interview mit ihm erhalten wir exklusive Einblicke in den Arbeitsalltag der Rechtsberatung im Bereich "Real Estate". 
 

Hallo Herr Dr. Tross, motiviert Sie Ihr Schwerpunkt Real Estate selbst "Häuslebauer" zu werden oder schreckt es ab?​

Grundsätzlich motiviert mich der Job als Immobilienanwalt eher, mich auch privat mit dem Thema Immobilie zu beschäftigen. Auch wenn man natürlich das eine oder andere sieht, was schiefläuft. Ich würde mich aber nicht als typischen Häuslebauer bezeichnen. Ich wohne gerne zur Miete und investiere lieber privat in Immobilien.
 

Seit einigen Jahren spricht man in Deutschland von einem Bauboom, wobei dieser bei Einfamilienhäusern langsam abebbt. Wie nehmen Sie es wahr?

München ist der Wohnungsbaumarkt, den ich am besten überblicke. Unsere Bauträger-Mandanten kommen typischerweise aus München und Umgebung, weil sie juristischen Support vor Ort benötigen. Wenn ich München zum Maßstab nehme, ist der Bauboom ungebrochen. Unsere Mandanten verwirklichen immer weitere und größere, meist teurere Objekte, wobei es natürlich immer schwieriger wird, zentrumsnahe Grundstücke zu finden.
 

Im Studium und Referendariat begegnen einem oft die Mängelrechte iRd. Werkvertragsrechts- auch für Sie ein Schwerpunkt?

Am Anfang meiner Tätigkeit war dies sozusagen mein täglich Brot. Mein erster Job war in einer stark baurechtlich ausgerichteten Kanzlei. Ich finde es auch heute noch wichtig, dass junge Anwälte mit den Bauthemen rund um die Immobilie in Berührung kommen. Über die Jahre habe ich mich aber mehr auf das Transaktionsgeschäft fokussiert.

Wir beraten heute typischerweise die Lebensversicherung, die die Prämien ihrer Versicherten anlegt. Aber dabei hilft die Erfahrung im baurechtlichen Bereich enorm. Ich achte bei Kaufverträgen immer besonders auf die Themen, die bauseitig schieflaufen und den Mandanten später viel Geld kosten können.

Zu welchem Zeitpunkt kommt demnach ein Mandant typischerweise zu Ihnen - bevor das Projekt finanziert und genehmigt wird oder wenn es eingestürzt ist?

Vor ein paar Jahren hat eine typische Lebensversicherung nur in genehmigte und gut vermietete Immobilien investiert. Da die Nachfrage und damit der Preiswettbewerb nicht nur für Häuslebauer, sondern auch im Investmentmarkt gigantisch gestiegen ist, verlagert sich die Tätigkeit mancher Lebensversicherungen in andere Felder.

Teilweise investieren auch diese, an und für sich sicherheitsorientierten Investoren in Projekte im Bau oder sogar in Projektentwicklungen, bei denen es nicht einmal eine Genehmigung gibt. Unsere Aufgabe ist es dann, die damit verbundenen Risiken so gut wie möglich vertraglich abzusichern. Mit einstürzenden Häusern haben wir zum Glück eher selten zu tun.
 

Müssen Sie zur Bearbeitung der Fälle überhaupt die Baustellen etc. besichtigen oder reichen Ihnen Gutachten, Verträge und Co.?

Ich versuche immer, dass mindestens ein Anwalt aus dem Team die Immobilie live besichtigt hat, gerade auch bei Transaktionen. Man bekommt einen ganz anderen Zugang. Sie sehen zum Beispiel die Zufahrt zum Grundstück und stellen fest, dass die erforderliche Dienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück nicht eingetragen wurde. Das ergibt sich zwar auch aus den Plänen, aber man stößt leichter im Rahmen einer Besichtigung auf solche Dinge.

Gerade auch die jüngeren Kollegen sind oft dankbar für diese Erfahrung. Dies lässt sich natürlich nicht immer durchhalten. Letztes Jahr hatten wir eine Transaktion mit 68 Pflegewohnheimen, die in sehr kurzer Zeit abgewickelt werden musste. Da ging das natürlich nicht.
 

Inwiefern kommen bei der Bearbeitung Ihrer Mandate junge Associates zum Zug?

Wir arbeiten eigentlich immer im Team. Beim einzelnen Shopping Center mit 4 Mietverträgen besteht das Team in der Regel aus einem Partner und einem Associate. Bei der eben angesprochenen Transaktion aus 2016 bestand das Team aus 10 Anwälten in allen Entwicklungsstufen. Die Anwälte, die jetzt 2 oder 3 Jahre bei uns sind, machen aber das Shopping Center mit 4 Mietverträgen manchmal auch schon weitgehend allein und ziehen den verantwortlichen Partner nur noch punktuell zu Rate.

Es gibt also auch Möglichkeiten eigenständig Verantwortung zu übernehmen und mit Mandanten eigenen Kontakt zu pflegen?

Absolut. Wir wünschen uns das sogar. Es fängt nach einer Einarbeitung typischerweise mit den Themen aus der laufenden Beratung an. Insbesondere für unsere internationalen Mandanten betreuen wir deren Immobilien nicht nur im An- und Verkauf, sondern auch laufend bei Mietvertragsnachträgen, Neuvermietungen, Umbauten oder auch einmal bei einem Prozess, also bei den sogenannten Asset-Management-Themen. Dann kommt die erste kleinere Transaktion.

Wir möchten zudem, dass unsere Associates früh Kontakte auf- und ausbauen, zu Veranstaltungen und "unter Leute" gehen. Nichts ist aus meiner Sicht schlimmer, als nach 5 oder 7 Jahren in einer Großkanzlei ohne einen eigenen Mandanten dazustehen. Ich bin in unseren Bewerbungsgesprächen mit Kandidaten an der Schwelle zur Partnerschaft immer wieder erstaunt, dass dies aber eher die Regel als die Ausnahme ist. Da hilft der große Name im Lebenslauf dann auch nicht mehr viel.
 

Prozessieren Sie auch regelmäßig oder sind Sie eher darauf bedacht, es zu vermeiden?

Typische Juristenantwort: Es kommt darauf an. In Transaktionen wird selten prozessiert. Bei laufenden Themen häufiger. Prozesse machen bei uns aber nur ca. 5% der Tätigkeit aus.

Sie beschäftigen sich u.a. schwerpunktmäßig mit Pflegeheimen. Gibt es da Besonderheiten oder unterscheiden sich diese rechtlich wenig von einer Logistikhalle?

Eine Logistikhalle ist immobilienseitig eher ein großer Schuhkarton. Das ist nicht allzu komplex. Ein Pflegeheim ist natürlich etwas ganz anderes. Jedes Bundesland hat eigene Pflegegesetze, deren Einhaltung wir im Rahmen der Due Diligence überprüfen.

Ein anderes Stichwort ist Immobilientransaktionen. Sie haben viel mit französischen Investoren zu tun - ist die Zusammenarbeit ein Genuss?

Ich genieße es sehr. Ich bin oft in Paris, habe dort sogar eine kleine Wohnung. Immer wenn ich dort bin, versuche ich abends noch etwas zu unternehmen und wenn es nur der Absacker in einer versteckten Rooftop-Bar ist. Ich mag das Land und die Leute sehr.

LPA hat ein tolles Büro dort, unsere Associates haben die Chance, dort ein Secondment zu verbringen. Auch wenn die Arbeitssprache Englisch ist und es manch kulturellen Unterschied gibt, ist es unter dem Strich toll, dass wir als deutsche Boutique Kanzlei so sehr von unserem internationalen Netzwerk profitieren.
 

Wie schätzen Sie die Möglichkeiten ein, unabhängig von LPA, im Real Estate Partner zu werden?

Derzeit wirklich hervorragend. Zwar zeigt der Markt Überhitzungstendenzen, aber anders als 2006/2007 sind die Banken heute viel vorsichtiger. Selbst wenn es in absehbarer Zeit zu Marktkorrekturen kommt, sehe ich das Umfeld noch lange Jahre stabil. Da wir als Wirtschaftsanwälte letztlich vom Marktgeschehen abhängig sind, sehe ich eine anhaltende Stärkephase und wirklich ausgezeichnete Chancen für Einsteiger, sich ihren eigenen Business-Case aufzubauen.
 

Muss man bestimmte Fähigkeiten oder Eigenschaften mitbringen, um in diesem Bereich erfolgreich zu sein?

Ein gewisses Interesse an der Immobilie und an Architektur hilft sicher. Ansonsten halte ich Verhandlungsgeschick und zwischenmenschlichen Umgang in dieser Branche für sehr wichtig.

Im Studium ist das Immobiliarsachenrecht eine der komplexesten Materien. Doch hat der gelehrte Stoff etwas mit Ihrer Arbeitswirklichkeit zu tun?

Im Studium liegt das doch daran, dass das Ganze sehr wenig anschaulich ist. Interessanterweise verlieren unsere Praktikanten und studentischen Mitarbeiter alle innerhalb kürzester Zeit den Schrecken davor, wenn sie einmal 10 Grundbuchauszüge in der Hand hatten und verstehen, was eine Dienstbarkeit in der Praxis ist. Mit den abgedrehten Klausurkonstruktionen im Immobiliarsachenrecht haben wir weniger zu tun.
 

Wie spezialisiert man sich am besten - bspw. durch einen LL.M. - im Bereich Immobilienrecht?

Das Wichtigste sind meines Erachtens die praktische Erfahrung und der Bezug zur Immobilie, Interesse an Architektur, ein Auge dafür, was in meinem Umfeld gebaut wird, oder die eigene Immobilie oder die der Eltern, das hilft sicher. Ein LL.M. wird von uns sehr begrüßt, zum einen wegen der zusätzlichen fachlichen Expertise, aber natürlich insbesondere wegen der englischen Sprache. Einen LL.M. sollte man auf Englisch machen.
 

Wenn Sie heute Ihre Karriere noch einmal beginnen würden, würde es wieder 10 Berufsjahre Jahre dauern, bis Sie bei LPA landen?

Das ist schwer zu sagen. Aber es ist immer eine Frage der Opportunitäten. Ich hatte einen guten Einstieg in meiner ersten Kanzlei, bin dort schnell Partner geworden. Aber mich hat das Internationale gereizt. Daher war ich bei einer amerikanischen Großkanzlei und habe die Vorteile, aber auch die gravierenden Nachteile in punkto Work/Life-Balance und Umsatzdruck erlebt.

LPA ist heute für mich der perfekte Kompromiss aus selbstbestimmtem Arbeiten, entspanntem Arbeitsklima und internationaler Herausforderung.
 

Viele Dank, Herr Dr. Fabian Tross für diesen spezifischen Einblick!

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